Breve explicación de dos conceptos claves a tener en cuenta en las reclamaciones por defectos constructivos
En muchos casos, cuando en una edificación aparecen defectos constructivos, los abogados especializados en Derecho de la Construcción nos encontramos con interpretaciones erróneas de dos conceptos que discurren íntimamente unidos: los daños estructurales y el seguro decenal. Trataremos por tanto en este artículo de aclarar el verdadero alcance de ambos términos, pues los deslices en cuanto al significado de los mismos pueden conllevar nefastas consecuencias para el consumidor, que crea erróneamente que cualquier daño en su vivienda está cubierto por un seguro decenal o que el concepto de daño estructural comprende, por ejemplo, filtraciones en cubierta o grietas en la fachada, cuando ello ni mucho menos es así.
Solamente podemos hablar de daño estructural cuando el mismo incide en elementos, valga la redundancia, estructurales (cimientos, forjados, pilares, vigas) y además la estabilidad del edificio se ve comprometida por efecto de dicho daño.
Comencemos pues definiendo con claridad qué significa, en el ámbito de los defectos de la construcción, el daño estructural, y para ello debemos dirigirnos en primer lugar a la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), en concreto a su artículo 17, que regula las responsabilidades de los agentes intervinientes en el proceso constructivo.
Así, nos dice el primer apartado del referido artículo que los agentes intervinientes en el proceso edificatorio responderán “Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.
O dicho de otro modo, para que podamos hablar de la existencia de un daño estructural deben darse dos condiciones de forma simultánea:
- Que los vicios o defectos incidan en elementos estructurales (básicamente cimientos, vigas, pilares, forjados y muros de carga).
- Que comprometan la estabilidad del edificio.
Las simples humedades o las grietas en la fachada o tabiques interiores de la vivienda nunca podrán ser considerados daños estructurales.
Así las cosas, siguiendo con los ejemplos anteriores, no podremos hablar en ningún caso de daños estructurales cuando tengamos filtraciones en cubierta o grietas en una fachada de ladrillo, pues ni la cubierta ni la fachada forman parte de la estructura de la edificación. A sensu contrario, sí hablaremos de defectos estructurales cuando, por ejemplo, debido a deficiencias en la compactación del terreno, la cimentación esté cediendo, pues en tal caso el daño sí incide en un elemento estructural (cimentación) y además pone en peligro la estabilidad de la edificación.
El conocido como “seguro decenal” solamente cubre los daños o defectos estructurales, en ningún caso la cobertura se extenderá a defectos de habitabilidad.
Dejando claro lo anterior, pasemos al seguro decenal y sus coberturas. Al igual que en el anterior caso, debemos acudir a la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 19) que nos habla de un “Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.
Vemos, con una simple lectura, que en buena parte el art. 19 copia literalmente lo dispuesto en el art. 17, esto es, la póliza decenal de daños se limita a los daños estructurales y no contempla la cobertura de daños de habitabilidad o funcionalidad. Ha se señalarse además que, conforme a la disposición adicional segunda de la LOE, el seguro decenal es el único obligatorio para el promotor, de forma que el resto de seguros a los que el art. 19 hace referencia (habitabilidad y acabados) serán de suscripción voluntaria y de hecho, en la práctica diaria, inexistentes.
Determinar el tipo de defecto que padece la edificación (acabado, habitabilidad o estructural) es un primer paso esencial para saber si nos encontramos dentro de los plazos de garantía establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Decíamos al inicio del artículo que una incorrecta interpretación de la extensión de la póliza decenal o del concepto “daño estructural” puede causar serios problemas al comprador de vivienda. Y ello por un motivo evidente, y es que solamente los defectos estructurales están cubiertos por una garantía de diez años tras la terminación de la edificación, mientras que el resto de defectos o vicios constructivos solamente están cubiertos por una garantía de tres años (defectos de habitabilidad y funcionalidad) o un año (defectos de acabado). Así, si consideramos erróneamente que una grieta en la fachada es un defecto estructural y confiadamente dejamos pasar el tiempo, es altamente probable que hayamos excedido los plazos previstos en la L.O.E. y veamos imposibilitada la acción judicial (en sucesivos artículos trataremos la problemática de la caducidad y la prescripción de las acciones por defectos constructivos).
Por todo lo anterior cabe recomendar que ante la aparición de defectos constructivos en una edificación se proceda a su diagnóstico lo más rápidamente posible para asegurar que eventuales reclamaciones judiciales podrían llevarse a cabo dentro de los plazos previstos en la Ley de Ordenación de la Edificación.
En caso de dudas ante el contenido de este artículo o si su vivienda está afectada por defectos constructivos no dude en ponerse en contacto con nosotros. Analizaremos su caso de forma totalmente gratuita y sin compromiso.
Hola buenas noches. Establezco contacto con Utds sobre un accidente ocurrido en el pasado mes de Noviembre del 2018 en una comunidad de vecinos en la que se vio afectada mi cuñada, la cual viviendo en un primero y al caérsele una prenda de la colada que tenía tendida, encima de la cubierta del garaje de la comunidad, decidio ir a recogerla saliendo por la ventana de la terraza y una vez encima de la cubierta del garaje ésta se desplomo provocándola una caida desde una altura de cinco metros golpeándose contra el suelo del garaje y provocándola después de diversas operaciones una minusvalia en el 88% de su cuerpo, postrándola de manera irreversible en una silla de ruedas. Quisiera saber si cabe reclamación teniendo en cuenta que cualquier superficie de cubierta ha de ser capaz de soportar el peso de un operario para la realización de las tareas de mantenimiento, entendiéndose por ello y según normativa que debe de soportar 100 kg por metro cuadrado. Existe un informe de atestado policial , informe médico de hospitalización y alta con las lesiones, así como imágenes y videos realizados sobre la cubierta que muestran por dónde cayo y el porqué no resitio el peso de una mujer de cuarenta kilos, situación producida al reemplazar las tejas de hormigón en la zona dónde cedio, por una simple tela de fibra de vidrio entendiendo que lo hicieron para reparar alguna gotera y por desconocimiento no pudo advertir el peligro de ésa negligencia que por muy poco le cuesta la vida y la dejado en un nivel de dependencia absoluta.Sin más quedo a su completa disposición y a la espera de sus noticias, aprovechando la ocasión para enviarles un cordial saludo.
Atte; Javier Azzarela Mov: 607743485
Hola
Les quería hacer una consulta sobre lo que se considera daño estructural.
Desconocemos si la caída de una valla de medianería con nuestros vecinos tendría tal consideración para poder reclamar a la constructora.
Ocurrió hace 6 meses por un temporal. Esta malla de medianería está atornillada sobre unos bloques de hormigón de jardinería que a su vez están sueltos, sin hormigón entre ellos y sin cimentación en su base. La constructora los dejó superpuestos como contención de tierras para salvar un desnivel de 1 metro de altura entre las dos parcelas.
En el temporal, la malla se vino abajo arrastrando además algunas filas de estos bloques de hormigón y cayendo a la parcela más baja con el peligro que eso supone. Es muy difícil, muy costoso y muy peligroso hacer un muro de división entre las dos parcelas, al haberlo consultado ya con profesionales.
Por otra parte no podemos dejar así la valla porque tiene peligro de volverse a caer hacia la parcela más baja por no estar sujetos y cimentados esos bloques.
Otras casas de la misma urbanización sí fueron entregadas con un muro de hormigón seguro para salvar el desnivel, pero no en nuestro caso.
Se les podría reclamar a la constructora, aunque fuera el arreglo para asegurar la medianería?
Muchas gracias
Buenas tardes Elsa,
Debería analizarse la póliza del seguro, pero como norma general los muros perimetrales de las parcelas no están incluidas en el seguro decenal, pues realmente no forman parte de la edificación y desde luego no comprometen la estabilidad de la misma.
No obstante lo anterior, el hecho de que no se pueda reclamar al seguro decenal, en absoluto supone que el defecto constructivo no pueda ser reclamado al promotor, constructor e incluso a los técnicos responsables de la obra. Para ello deberíamos analizar en primer lugar los plazos de garantía y prescripción, ademas, claro está, de analizar las causas del problema y quien es el responsable del mismo además del promotor, que en todo caso será responsable solidario del defecto.
En cualquier caso, sí recomiendo que en cualquier caso que antes de proceder a la reparación (que imagino será urgente si el muro puede caerse y causar daños), se proceda previamente a reclamar al promotor la reparación inmediata, y en caso de que no la lleve a cabo, pasar a la peritación del daño y a documentar convenientemente la reparación, al objeto de posibilitar futuras reclamaciones judiciales.
Si necesita más información puede contactarnos en el 910 059 447.
Atentamente,
Buenas tardes,
Querria consultar si una grieta horizontal en la fachada de una casa queda cubierta por el seguro decenal?
Se considera daño estructural?
Es una grieta en la parte superior donde finaliza la fachada y la cubierta de tocho.
Seguro decenales es de 10 años desfe fin de obra y se podria añadir 2 años mas tengo entendido
Mi siguiente pregunta es que curse esta peticion con constructor enviandole mails , verifico grieta y dijo que no era nada simplemente el yeso y facil arreglar pero no lo reparó.
Con los mail que tengo que estaba dentro del plazo podria seguir reclamando o ya ha expirado plazo y no cuenta mails en los que me contesto que lo verificaba.
Gracias por aclarame
Saludos
Buenos días María Ana,
Para determinar si un daño es estructural debe contarse con un dictamen pericial que analice el daño, su origen y sus consecuencias. A partir de dicho dictamen podríamos determinar si lo consideramos un daño estructural o simplemente un daño de habitabilidad o acabado.
Para poder asesorarla respecto a los plazos debemos estudiar la documentación de la obra y determinar la fecha de finalización de la misma que es la que consta en el acta de recepción.
Puede contactarnos en el 910 059 447 para ampliar la información.
Atentamente,
Buenas tardes. Mi consulta trata sobre un muro de gaviones construido en el límite de una parcela debido a la diferencia de altura con la parcela lindante situada a 10 metros mas abajo. Este muro que hace de contención y separación, ha comenzado a ceder produciéndose desplazamiento del terreno que separa de la cimentación de la vivienda 5 metros y algunas grietas ya son visibles en la vivienda. Al tratarse de un desplazamiento del terreno que puede comprometer la cimentación y estabilidad de la vivienda, ¿cubriría el seguro decenal la reparación del muro?. Han trascurrido 2 años desde la construcción y la promotora dice querer arreglarlo pero no aporta que tipo de solución técnica propone. Gracias de atemano y un saludo
Buenos días Javier,
La cuestión que plantea es compleja, pues entiendo que el muro de separación perimetral no forma parte de la vivienda, por lo que a priori no quedaría amparado por la póliza del seguro decenal. No obstante, dado el tiempo transcurrido desde la finalización de la obra no habría problema en reclamar a promotor, constructor o dirección facultativa. Si quiere ampliar la información no dude en llamarnos al 910 059 447 y podemos analizar con más detalle la situación y cómo afrontarla.
Atentamente,
Sistema de alcantarillado defectuoso.
En una comunidad de 8 viviendas, el sistema de alcantarillado no es correcto. La tubería central tiene ondulaciones, faltan arquetas, que provocan malos olores y aparición de cucarachas.
Corresponde a los vecinos arreglar el sistema o es un vicio oculto y se puede reclamar al seguro?
Buenas noches J.Antonio,
Las deficiencias en el saneamiento los podríamos encuadrar en lo que conocemos como daños de habitabilidad, pero no estructurales, por lo que el seguro decenal, en este caso, no cubriría dichos daños. Ahora bien, al margen del seguro decenal, sí podría estudiarse la responsabilidad de arquitecto, arquitecto técnico, constructora, y, claro está, promotora.
No obstante, en estos casos, es conveniente analizar el supuesto con más detalle para poder dar respuestas precisas, por lo que no dude en contactar con nosotros en el 910 059 447 si quiere ampliar la información.
Atentamente,
Hola tengo una vivienda desde 2008 con un problema de filtraciones en el sotano debido a un paso de aguas subterraneas. A los dos años en el 2010 ya avise de agua dentro del hueco del ascensor al arquitecto y promotor y estos se limitaron a colocar una bomba en el hueco del ascensor y decir que era un bajo colindante al edificio que tenia una jardinera y volcaba a gua a nuestro sotano . Ahora en el 2022 nos hemos dado cuenta con el aumento de lluvias de esa via de agua subterranea y no la trola que nos soltaron en 2010 y estan los trasteros inundados. El seguro decenal esta finalizado desde 2018 y no podemos activarlo solo el promotor.
Estimado José Antonio,
Para dar respuesta a este tipo de cuestiones debemos estudiar todos los antecedentes del caso, pues de lo contrario no podemos asesorarle de manera adecuada. Puede contactarnos en el 910 059 447.
Atentamente,