Propiedad horizontal y comunidades de propietarios

El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios parte de una teoría que se supone sencilla, y de una regulación, la Ley de Propiedad Horizontal, que a priori no parece encerrar grandes secretos. Pero la realidad es bien distinta y rara es la comunidad que no se ha enfrentado a algún procedimiento judicial más o menos complejo.
Reclamaciones a comuneros morosos, impugnación de acuerdos, actividades molestas o prohibidas, mantenimiento de la edificación, son asuntos que afectan a la vida diaria de las comunidades y muy habitualmente acaban desembocando en procedimientos judiciales. Claro está, son supuestos que requieren asistencia letrada especializada.

¿Cuáles son los problemas más habituales en una comunidad de propietarios?

1. Reclamaciones a propietarios por cuotas comunitarias impagadas

Este es sin duda el conflicto más típico y que tiene además un procedimiento de reclamación específico definido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En caso de que algún propietario se resista al pago de las cuotas comunitarias, la comunidad debe proceder inicialmente a cuantificar y liquidar la deuda en junta de propietarios, que además deberá acordar iniciar acciones judiciales contra el deudor.

Posteriormente, el secretario administrador deberá certificar la deuda y proceder a la reclamación extrajudicial de la misma (siempre mediante burofax y desglosando correctamente los conceptos que conforman la reclamación).

Si la vía extrajudicial no funciona, deberemos instar la correspondiente demanda, bien por los cauces del procedimiento específico establecido en la Ley de Propiedad Horizontal o a través de un procedimiento declarativo verbal u ordinario, dependiendo de la cuantía de la deuda.

Propiedad horizontal y comunidades de propietarios

2. Alteración de elementos comunes

Ningún propietario está legitimado para alterar elementos comunes del inmueble salvo que previamente cuente con la aprobación de la junta de propietarios. Acciones tan comunes como la instalación de un aparato de aire acondicionado en fachada, o sacar la chimenea de una caldera o un extractor al patio de luces no están permitidas, salvo que contemos con un acuerdo de la junta de propietarios que lo faculte.

En caso de que un propietario sin permiso altere un elemento común (cubierta, fachada, forjados, etc.) la comunidad puede proceder a presentar la correspondiente demanda para obligar al infractor a restablecer el elemento modificado a su estado original.

3. Ocupación de espacios comunes

Muy relacionados con la alteración de elementos comunes, tenemos los supuestos de ocupación inconsentida de espacios comunes. Terrazas en cubierta o patios de luces, son, en la gran mayoría de los casos, zonas comunes de uso privativo por parte de una determinada vivienda, desde la cual dicha zona común suele tiene su acceso.

Pero este uso privativo no faculta al propietario para integrar ese espacio común en su vivienda, por lo que, a falta de acuerdo comunitario, no podremos ampliar nuestra cocina ganando espacio al patio de luces o extender nuestro salón a costa de la terraza si vivimos en un ático.

No obstante, estos supuestos suelen contar con ciertas particularidades, pues el mero paso del tiempo y la permisividad de la comunidad, pueden llegar a suplir los acuerdos de junta. Por este motivo, estos casos requieren generalmente un estudio en profundidad antes de ser abordados.

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4. Impugnación de acuerdos comunitarios

No siempre los acuerdos alcanzados en junta de propietarios son del gusto de todos los comuneros, y en no pocos casos vulneran disposiciones legales o estatutarias, bien sea en el fondo o en la forma.

En estos casos, cualquier propietario afectado puede proceder a la impugnación del acuerdo, si bien debe tener en cuenta la necesidad de salvar el voto en junta y respetar los plazos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal para proceder a la impugnación judicial (3 meses desde la adopción del acuerdo si resulta contrario al interés de algún comunero y 1 año si vulnera ley o estatutos comunitarios).

5. Acción de cesación

Si cualquier comunero u ocupante de la vivienda desarrolla en la misma lo que la ley define como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la comunidad de propietarios puede tomar las acciones judiciales tendentes a poner fin a dichas actividades.

Cabe mencionar que es requisito indispensable un requerimiento extrajudicial previo y, claro está, como en el resto de acciones judiciales entabladas por una comunidad de propietarios, acuerdo de la junta para proceder a la interposición de demanda.

Es importante señalar que, en estos casos, suelen encontrarse no pocas dificultades para acreditar dichas molestias o su intensidad, por lo que es recomendable una preparación previa concienzuda y contar con pruebas suficientes.

6. Reparación y mantenimiento de elementos comunes

La comunidad de propietarios está obligada a realizar en la edificación todas aquellas operaciones de reparación y mantenimiento que sean necesarias para dar cumplimiento a los requisitos básicos de habitabilidad del inmueble.

Para proceder a las mismas no es necesario siquiera acuerdo de la junta, puesto que la Ley de Propiedad Horizontal establece estas reparaciones como obligatorias. Claro está, en caso de que la comunidad se negase, cualquier propietario estaría legitimado a exigir dichas reparaciones por vía judicial, teniendo en estos casos prácticamente garantizado el éxito si se prueba la necesidad de las reparaciones o los daños generados por ese déficit de mantenimiento.

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7. Instalación de ascensor

Será obligatoria la instalación de ascensor u otros elementos de accesibilidad siempre que algún propietario con problemas de movilidad o mayor de 70 años así lo solicite:

En estos supuestos cabe considerar la exoneración de gastos -total o parcial- a aquellos propietarios que no pudieran aprovecharse de la instalación (locales en planta calle o bajos) si bien esta posibilidad ha sido ampliamente debatida por la jurisprudencia y requiere en todo caso un análisis de caso concreto.

Igualmente, puede ser necesaria para la instalación del ascensor la cesión a la comunidad de determinados espacios privativos, en cuyo caso el afectado podría exigir la correspondiente indemnización.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes cualquier conflicto relacionado con tu Comunidad de Propietarios. Nuestros especialistas en Propiedad Horizontal analizarán tu caso y te ofrecerán las mejores soluciones al mismo.

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