Cambios en la memoria de calidades

27, Sep 2019 | 18 Comentarios

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Conceptos claves a tener en cuenta por cambio en la memoria de calidades o incumplimiento de la misma

Al margen de los defectos de construcción, los  cambios en la memoria de calidades resulta ser en muchas ocasiones un quebradero de cabeza para el comprador de vivienda nueva, sobre todo cuando la misma se incumple y lo entregado no coincide con lo ofertado. Por ello, dedicamos una breve entrada a analizar los aspectos fundamentales de este documento que define los acabados y características de la vivienda.

Como primer punto, ha de señalarse que la memoria de calidades, que suele entregarse junto con el contrato privado de compraventa, forma parte del mismo y por lo tanto, todo aquello que recoja, puede ser exigido por el comprador. En este sentido, siempre será conveniente que sea firmada por ambas partes.

Otro aspecto que ha de tenerse en cuenta es la relevancia de la documentación publicitaria y si lo ofrecido o mostrado en la misma resulta exigible. Esta cuestión nos la resuelve la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que expresamente dispone en su art. 61.2 que El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado”. Esto es, si por ejemplo en la web de la promotora se especifica que las viviendas se entregarán con la cocina completamente equipada, dicho equipamiento será exigible por el comprador, por mucho que ello no constara expresamente recogido en el contrato o memoria de calidades. Por ello, y para facilitar futuras reclamaciones, siempre será conveniente descargar y conservar toda aquella documentación publicitaria o dossiers que puedan recoger características de la vivienda adquirida.

cambios memoria calidades

¿Y qué ocurre con las cláusulas tipo que disponen que el proyecto podrá sufrir cambios por exigencias técnicas o administrativas?

Efectivamente, esta previsión está presente en la práctica totalidad de los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, y es evidente que tiene lógica, pues a lo largo del proceso constructivo pueden surgir imprevistos que obliguen a modificar ciertos aspectos del proyecto. Ahora bien, dichas modificaciones, que deben ser imprescindibles, en ningún caso pueden suponer una merma en las calidades de la vivienda ni cabe usar dicha cláusula como escudo ante cualquier cambio que el promotor pretenda introducir en la vivienda. Y, claro está, si la modificación es realmente imprescindible y causa un perjuicio al comprador, el mismo deber ser convenientemente indemnizado

Dicho todo lo anterior, ¿qué ocurre si el incumplimiento se consuma y cuando nos entregan la vivienda descubrimos que las calidades no son las ofertadas?

En primer lugar, ha de indicarse que no cabrá resolver el contrato salvo que el incumplimiento afecte a elementos esenciales del mismo, pero lo que sí podemos exigir es que el contrato sea cumplido en sus estrictos términos, esto es, que el promotor cumpla con las calidades ofertadas. Y en aquellos casos en lo que el estricto cumplimiento fuera imposible, cabrá siempre la posibilidad de exigir una compensación económica por la merma de calidades.

En cualquier caso, es importante efectuar las reclamaciones procedentes en cuanto seamos conscientes de las deficiencias. Igualmente, si tenemos la posibilidad de visitar la vivienda previamente a la firma de la escritura de compraventa, ya en ese momento debe dejarse constancia de nuestra queja (siempre, claro, por escrito) y además ser cautelosos y evitar que en la propia escritura se introduzcan cláusulas que puedan suponer asumir el descenso de calidades.

Si las calidades de tu vivienda no coinciden con las ofertadas y quieres valorar la posibilidad de reclamar a la promotora, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Evaluaremos la viabilidad de tu caso sin compromiso y buscaremos las mejores vías para defender tus derechos.

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18 Comentarios

  1. Buenos días, me hice una casa, en medio de la construcción la contrata quebró y tuvimos que coger otra contrata que nos dio un presupuesto que firmamos y pagamos.
    Al finalizar las obras nos han aparecido con facturas de trabajos extras que al parecer realizaron pero cuyos precios no fueron comunicados ni a la propiedad ni a la dirección técnica de la casa.
    Debemos de pagar el importe que nos solicitan. ?
    Además esta obra terminó en septiembre y han empezado a haber humedades,
    Nos han mandado burofax y nuestro abogado , amigo del otro abogado dice que paguemos.
    Es así? Nos vemos totalmente desprotegidos.

    Responder
    • Buenos días Cristina,

      En todos estos casos debemos estudiar la documentación para dar una respuesta fundada, pero si se trata de presupuestos no aprobados por la propiedad, a priori no podrían ser reclamados. Y más si como dice hay defectos pendientes de subsanación.

      No obstante, tendríamos que estudiar el supuesto con calma para darle una respuesta. No dude en contactarnos y podremos hacer estudiar la viabilidad de su caso sin ningún compromiso.

      Atentamente,

      Iván López.

      Responder
    • Hola,
      He comprado un piso de obra nueva q aun esta en construcción.En la publicidad pone «personalizalo a tu gusto».
      He firmado una hoja con la memoria de calidades, pero quiero cambiar ciertos materiales a mejor calidad.En ese caso, si el producto firmado vale 9 euros y el que yo he elegido vale 15, debo pagar solo la diferencia o lo debo de pagar entero??
      El promotor me dice que es entero, pero en ese caso, se ahorraría el material firmado y yo lo pagaría dos veces?.
      Muchas gracias.

      Responder
      • Buenos días Verónica,

        Para darte una respuesta habría que analizar con un poco más de detalle el contrato, la memoria de calidades o la publicidad que refieres. Desde luego tienes razón en lo que dices respecto a abonar solamente la diferencia, si bien supongo que el promotor alegará que esos cambios le suponen también otros costes de tipo «logístico» u organizativos al tener que comprar otros materiales, organizar entregas, etc. De todos modos, como te decía, habría que ver si ese «personalízalo a tu gusto» tiene letra pequeña o se establecen condiciones, precios, etc.

        Para cualquier duda puedes llamarnos al 910 059 447

        Saludos,

        Responder
  2. Hola, he comprado una casa, en las calidades decía cocina completa sin especificar nada mas, como a mi era un tema que me preocupaba insisti en que se especificara como iba a ser, y la constructora me enseñó un diseño que tenían previsto, ( al cual le hice una foto) y se me dijo que la cocina sería a si o muy similar, ahora resulta que no tiene nada que ver, va mucho más incompleta ¿, puedo reclamar? Muchas gracias

    Responder
    • Buenos días Carla,

      Por lo que nos cuenta, parece que la memoria de calidades no daba muchos detalles, lo cual dificulta saber con precisión qué podemos esperar y sobre todo qué podemos luego reclamar. Y claro está, resulta complicado interpretar lo que es una «cocina completa» pues desde luego no es un término jurídico o técnico que pueda tener una interpretación clara.

      Deberíamos en cualquier caso analizar si hay más documentos publicitarios que nos puedan dar más datos sobre lo que podríamos esperar de la cocina, pues sí es cierto que la publicidad es vinculante en estos casos. Lo que veo más complicado es usar esa foto que nos comenta como base para una reclamación.

      No obstante si quiere puede llamarnos al 910 059 447 y lo comentamos con más detalles.

      Atentamente,

      Responder
  3. Buenos días Ivan,
    Nos hemos comprado un duplex de obra nueva y en nuestra última visita nos encontramos con que la escalera del dublex, que debía ser de madera con pasamanos de vidrio según las fotos, de repente es toda de hierro con barrotes hasta el techo ( sin avisarnos del cambio después de ser bastante insistentes en ello). Queremos reclamar al promotor que esto no es lo que se ve en la publicidad pero en el momento de la firma del contrato no se nos adjuntó la memoria de calidades firmada, aunque lo indica el contrato. Que posibilidades tenemos Para que nos cambien la escalera por la original?

    Responder
    • Buenos días Mireia,

      En el caso que nos plantea debemos estudiar en primer lugar si efectivamente podemos considerar que la publicidad (que entiendo contendrá algún tipo de infografía o similar de los interiores de la vivienda) vincula contractualmente al promotor. Esto es, analizar si nos encontramos con lo que la Ley de Protección al consumidor denomina integración de la publicidad en el contrato. En caso positivo sí podrían ustedes reclamar aunque no se dispusiese de la memoria de calidades.

      Si quiere puede llamarnos al 910 059 447 y analizamos en supuesto con más detalle.

      Atentamente,

      Responder
  4. Hola, vamos a comprar una casa en los próximos días de nueva construcción.
    Al ir a ver la parcela, cono han tenido que nivelarla, en el jardín del lateral nos han dejado una montaña con un desnivel importante (no han rebajado el terreno). Además tanto la vaya lateral como la trasera es malla electrosoldad. Según la memoria de calidades, el vallado exterior debía llevar murete de hormigón y el interior ser malla electrosoldad. Entiendo que el vallado interior es que separa mi parcela de la del vecino (son pareados) y el exterior las que dan a la calle (frontal, lateral y trasera). Es así? Podríamos reclamar? Tenemos además miedo que por el desnivel, y no haber puesto murete de contención, haya deslizamiento de tierras o entre agua en la parcela si llueve.
    Gracias

    Responder
    • Buenas tardes Sandra,

      Si la memoria de calidades es clara definiendo el murete y el mismo se ha sustituido por otro elemento de menor calidad, estás en todo tu derecho de reclamar que se ejecute el muro según lo contratado o al menos se te compense económicamente la «merma» sufrida.

      Respecto a los desniveles y los posibles corrimientos de tierra, nos adentramos ya en una cuestión técnica en la que debería intervenir un perito que dictaminase si puede existir algún peligro a futuro.

      Para cualquier cuestión puedes contactarnos en el 910 059 447

      Atentamente,

      Responder
  5. Hola hemos comprado una vivienda que nos entregan en unos días. Una vez hemos podido acceder a la vivienda encontramos que algunas cosas detalladas en la memoria de calidades publicitada por el promotor no se corresponden con las instaladas en la vivienda (en nuestro caso, aunque en el contrato se menciona, no firmamos ninguna memoria de calidades al hacer el contrato de compraventa). En ningún caso queremos rescindir el contrato. MI pregunta es si es posible reclamar una vez efectuada la compraventa y si la promotora puede incluir algúna clausula del tipo «que aceptamos la vivienda tal y como se entrega» y que hacer en ese caso.
    Gracias

    Responder
    • Buenos días Luis,

      Sí, a priori no no hay problema en reclamar por un incumplimiento de memoria de calidades una vez firmada la escritura. Ahora bien, desde luego habría que examinarla para evitar que la promotora introduzca alguna cláusula conforme a la cual se admitan esos cambios, aunque desde luego no es lo común.

      Si necesita más información puede contactarnos en el 910 059 447

      Atentamente,

      Responder
      • Buenas, he comprado una vivienda en régimen de cooperativa, en la memoria de calidades ponía que en ventanas y ventanales habría persianas, una vez la vivienda acabada no han puesto ni en salón ni cocina, puedo exigir su colocación?
        Otro tema es que, por una terraza privada han colocado unos tubos recubiertos por una chapa que son comunitarios con la consiguiente merma de metros que previamente he pagado, en el proyecto de obras dichos tubos iban colocados por la fachada. No sé si al ser en régimen de cooperativa se le puede exigir a la promotora la retirada de dichos tubos y la colocación de persianas. Gracias.

        Responder
        • Buenos días Ana,

          Respecto a la no colocación de persianas, si las mismas constaban en la memoria de calidades efectivamente podrían exigirse. Y en cuanto a los tubos, efectivamente habría que determinar si el cambio de ubicación responde a requisitos técnicos o a algún otro motivo. En cualquier caso si inutilizan una parte de su terraza, también cabría reclamar una compensación, si bien habría que examinar la escritura de división horizontal para poder dar una respuesta precisa, comprobar la posible existencia de servidumbres, etc.

          En cuanto al régimen de cooperativas, debe tenerse en cuenta que la Ley de Ordenación de la Edificación equipara las gestoras de cooperativas a las promotoras en todo lo referido a responsabilidades frente al comprador, por lo también tendríamos que analizar el papel de la gestora y ver si se le pueden exigir responsabilidades.

          De cualquier modo son asuntos que requieren un pequeño estudio documental previo a ofrecer respuestas «definitivas». Si quiere puede contactarnos en el 910 059 447 y analizaremos el caso con más detalle.

          Atentamente,

          Responder
        • Buenas tardes.
          Tengo una reserva de una vivienda para la cual he abonado una cantidad en concepto de reserva. Aun no han solicitado más pagos ni firmado contrato de compra venta.
          Han cambiado las calidades de la memoria q se publicitó cuando hice reserva y entre otras cosas han quitado los muebles de la cocina y electrodomésticos, mientras q en la primera memoria si q estaban cuando hice la reserva.
          Puedo reclamar las calidades de la primera memoria, q era la vigente cuando firme la reserva?

          Responder
          • Buenas tardes Julia,

            Para responder la pregunta sería necesario estudiar el contrato de reserva así como la memoria de calidades que en su momento se entregó. En cualquier caso, por regla general, será el contrato de compraventa y la memoria de calidades que se adjunta al mismo el que defina con precisión las obligaciones del promotor en cuanto a calidades, si bien, como le digo, habría que estudiar el supuesto concreto y analizar el contrato de reserva.

            Puede llamarnos al 910 059 447 para analizar el asunto con más detalle.

            Atentamente,

  6. Buenos días.
    Acabo de comprar un piso en una urbanización con dos locales comerciales. La promotora nos dijo que el local comercial de nuestro bloque, que es un bajo, se dedicaría a gimnasio, quedando el otro local, fuera de las viviendas, como club social. En la primera reunión de vecinos quisieron someter a votación cuál de los dos locales iba a ser el gimnasio y cuál el club social. En las escrituras no se detalla cuál es cuál.
    Sin embargo en la memoria de calidades, firmada por todos los vecinos ante notario, pone el siguiente texto:
    Edificio exclusivo en zona común dotado de zona libre de esparcimiento y gimnasio equipado y dotado de las instalaciones propias de vestuarios y baños independientes.
    El local de nuestro portal tiene 2 baños y el otro no.
    Por otro lado en el documento pone a pie de pagina que está memoria de calidades es meramente informativa y no tiene carácter de vinculación contractual.
    Podemos reclamar que nuestro bajo es el gimnasio, o debemos someterlo a votación?
    Muchas gracias por vuestra ayuda.

    Responder
    • Buenos días Javier,

      En un primer análisis entiendo que si se trata de zonas comunes, la Comunidad de Propietarios puede decidir el destino de las mismas sin verse limitada por las previsiones iniciales de la promotora. De igual manera que eventualmente podría decidirse eliminar el gimnasio si el mismo no fuese usado por los vecinos.
      Otra cosa es que usted pueda impugnar el acuerdo de la junta de propietarios si entiende que tal decisión le perjudica, pero como lo digo, entiendo que las previsiones de la promotora no pueden limitar a futuro la potestad de la CP para decidir el destino de las zonas comunes.

      Atentamente,

      Responder

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