¿Puede la Comunidad de Propietarios reclamar defectos de construcción en viviendas particulares?

Como bien sabemos, la Comunidad de Propietarios, tiene plenas facultades para reclamar a los distintos agentes constructivos la reparación de los defectos constructivos que puedan incidir en los elementos comunes de la edificación, pero, ¿qué pasa con los elementos privativos? ¿puede mi Comunidad reclamar los defectos constructivos que sufre mi vivienda?

El Tribunal Supremo ha resuelto en varias ocasiones respecto a la legitimación de la Comunidad de Propietarios para presentar este tipo de reclamaciones, y la respuesta, como ahora veremos, es que sí. La Comunidad, y por tanto el presidente de la misma, está plenamente capacitada para reclamar daños sobre elementos privativos, y para ello podrá, incluso, ejercitar acciones que teóricamente corresponden exclusivamente a los propietarios de las viviendas afectadas, siempre y cuando los vecinos se lo permitan.

Es justo esto sobre lo que resuelve la Sentencia del Tribunal Supremo 176/2019 de 21
de marzo
. La Comunidad de Propietarios protagonista de esta resolución había reclamado una serie de defectos constructivos que afectaban a muchas de las viviendas, ejercitando para ello las acciones correspondientes a los contratos de compraventa firmados por los propietarios de las mismas, esto es, la acción contractual prevista en el artículo 1101 del Código Civil.

Tras haberse estimado su demanda en primera instancia, la Audiencia Provincial de Cáceres la desestima en segunda, dándole así la razón a la promotora demandada en cuanto a la falta de legitimación del presidente de la Comunidad para ejercitar acciones contractuales que corresponden exclusivamente a los propietarios, puesto que entendía, en vista de las actas de las Juntas, que no se le había autorizado a ello.

El Tribunal Supremo llega a la conclusión contraria: “Del contenido de las referidas actas se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos”; y es que el acta en cuestión reflejaba la intención de los vecinos de la siguiente manera: “para interponer toda clase de acciones judiciales tendentes a reparar los presuntos daños causados… tanto en elementos privativos como comunes… facultándose al Sr. Secretario Administrador para el libramiento de las oportunas certificaciones y practica de requerimientos y al Sr. Presidente y/o Vicepresidente elegido en esta sesión para el ejercicio de las oportunas acciones legales y nombramiento de abogado y procurador«.

El Tribunal Supremo vuelve a reiterarse en su ya existente doctrina, y es que no es necesario especificar las acciones concretas para las que se faculta al presidente, siendo suficiente un mandato amplio como el que acabamos de ver. Así lo establece su sentencia de 16 de junio, la cual cita en su tenor literal: «[…]Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley«. Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).

Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión…

En el mismo sentido se pronuncian las sentencias de 23 de abril de 2013, de 7 de enero de 2015, 24 de junio de 2016 y 16 de junio de 2017.

Y es que el Alto Tribunal considera que los incumplimientos contractuales como los que hemos visto, que afectan a bienes privativos, también tienen su efecto sobre el interés de la comunidad (sentencias de 10 de mayo de 1995 y 18 de julio de 2007), que es primordial a la hora de conferir representación al presidente; representación que, a su vez, le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, la autorización sí que deberá ser expresa en aquellos casos en que exista oposición a la misma: “Más recientemente la STS 183/2014, de 11 de abril ha precisado el contexto doctrinal sobre la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios. “…tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma” (sentencia de 7 de enero de 2015).

En conclusión, debemos tener claro los siguientes puntos:

  • La Comunidad de Propietarios puede reclamar, además de las patologías que incidan en elementos comunes, otras deficiencias o incluso incumplimientos contractuales que afecten a elementos privativos.
  • Para ello, al margen de las acciones legales que otorga la Ley de Ordenación de la Edificación, podrá ejercitar las acciones contractuales que corresponden a los propietarios, como la prevista en el artículo 1101 CC.
  • Por supuesto, es imprescindible un acuerdo en junta de propietarios que acuerde el inicio de acciones judiciales.
  • El mandato o autorización de los vecinos no necesita precisar a qué acciones legales se refiere exactamente.
  • La autorización no tiene que ser otorgada de forma expresa por cada propietario, es suficiente un acuerdo mayoritario en junta, si bien, claro está, cualquier propietario podría oponerse a que se instasen reclamaciones respecto a su vivienda.
  • El vecino puede, por tanto, oponerse a que la CP ejercite las acciones contractuales en su nombre.
    Ivan Abogado Madrid
    Iván López Fernández

    Abogado experto en Derecho Inmobiliario y de la Construcción

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