La importancia del informe pericial en las demandas de defectos de constructivos

Ante la aparición de defectos o vicios constructivos en una vivienda la primera reacción de los afectados es, cómo no, la reclamación al promotor para que, como primer responsable ante el comprador, se haga cargo de la reparación de los daños. Ahora bien, ¿qué ocurre si el promotor no cumple con sus obligaciones? ¿qué pasa si no repara los daños? ¿qué pasos debemos dar para reclamar los defectos constructivos de nuestra vivienda?. Uno de esos pasos, y sin duda de vital importancia para el éxito de nuestra reclamación, es la colaboración de un perito arquitecto experto en patología constructiva y, claro está, la elaboración de un informe pericial.

El informe pericial debe contener cuatro puntos básicos:

1. Identificación y definición detallada de lo daños.
2. Diagnóstico de sus causas.
3. Forma de reparar las deficiencias.
4. Coste de reparación.

Una de las dudas que se plantean con relativa asiduidad es si resulta necesario un informe pericial para la fase de negociación extrajudicial, habida cuenta que la elaboración del dictamen va a suponer un desembolso económico para el afectado. La respuesta es rotundamente afirmativa: tanto en fase extrajudicial como en fase judicial necesitamos un perito a nuestro lado, y ello porque de lo contrario estaremos negociando en inferioridad de condiciones al no saber con certeza cual es la extensión del daño, cual es su causa última o cual es su coste de reparación real. No cabe duda de que tanto promotor, constructor y, claro está, técnicos, sí están capacitados para llevar a cabo un diagnóstico preciso de la deficiencia y por ello el afectado debe tener la misma posibilidad, pues de lo contrario es muy probable que el resultado de la negociación no sea el óptimo y se cierren acuerdos perjudiciales para el afectado.

Pongamos como ejemplo el caso típico de las filtraciones o humedades en el entorno de las ventanas. En estos casos es altamente probable que los responsables (promotor, constructor…) achaquen el daño a una ligera deficiencia en el sellado y ofrezcan una reparación simple (en muchos casos un mero cordón de silicona) o una cantidad indemnizatoria ínfima. Puede, efectivamente, que en algunos casos la reparación sea simple, pero en otros quizás no.

Así, en muchas ocasiones, las filtraciones de agua y humedades en el entorno de las ventanas no son debidas a simples defectos en el sellado de los marcos, sino a deficiencias graves en el encuentro entre fachadas y marcos o precercos de la ventana, deficiencias en el montaje de las carpinterías o incluso a un diseño o montaje de fachada defectuoso (algo bastante frecuente en lo que se conoce como fachada ventilada, sistema ese muy común en la actualidad). En estos casos puede ser necesario el desmontaje completo de la carpintería o incluso de parte de la fachada, lo cual conllevará a buen seguro unos costes elevados.

No cabe duda que, salvo excepciones, el propietario afectado no tiene los conocimientos técnicos para saber cual es la causa última del daño y por lo tanto es muy recomendable contar con un perito que nos ayude a diagnosticar el defecto constructivo en toda su extensión y evite que, en fase de negociación extrajudicial, se firmen acuerdos que puedan resultar perjudiciales a futuro, pues no olvidemos que los acuerdos firmados con promotor o constructor  (hablaremos de estos acuerdos en un post específico) suelen, en casi la totalidad de las ocasiones, contemplar la renuncia a ejercitar acciones futuras, o, dicho de otro modo, si por desconocimiento nos conformamos y asumimos la reparación con un poco de silicona y luego se demuestra que la causa del daño es más grave, es muy posible que se haya perdido la oportunidad de reclamar y  el afectado acabe pagando la reparación de su bolsillo.

Claro está, si es necesario instar una demanda judicial el informe pericial no es ya muy recomendable, sino totalmente imprescindible, pues el mismo será fundamental para definir los pedimentos de la demanda.

Si en su vivienda o comunidad de propietarios se detectan defectos o vicios constructivos no dude en ponerse en contacto con nosotros, le ofreceremos de forma totalmente gratuita una primera consulta y un primer diagnóstico jurídico y técnico.