Novedades del Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre sobre el alquiler de vivienda

Nuevo Decreto sobre el alquiler de vivienda

*Como consecuencia de la no convalidación del Decreto Ley por el Congreso de los Diputados, este Decreto ha quedado derogado con fecha 24 de enero de 2019, por lo que lo expuesto a continuación, en relación con los alquileres, solamente será de aplicación respecto a aquellos contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y 24 de enero de 2019. Las disposiciones referentes a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (mecanismos de limitación de alquileres turísticos) y las modificaciones en cuanto a los procedimientos de desahucio quedan igualmente derogadas.»

Tratamos en esta ocasión brevemente los cambios más significativos operados en la legislación que regula el alquiler de viviendas. Cambios que vienen motivados por la irrupción del alquiler vacacional, lo que ha supuesto un gran incremento de la demanda y la entrada masiva de inversores y que, junto con otros factores, han llevado también al legislador a plantear medidas que frenen el imparable ascenso de los precios de alquiler.

Una de las novedades más significativas es la referida a la duración de los contratos de alquiler

Para aquellos que se formalicen a partir de su entrada en vigor (19 de diciembre de 2018):

1. Regla general: La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
2. Límites en la libertad de las partes en la duración del contrato:
   • Si el arrendador es persona física el inquilino podrá extender el contrato hasta los 5 años (antes 3) prorrogándose de forma automática sin precisar de comunicación escrita previa para ello.
   • Si el arrendador es persona jurídica el inquilino podrá extender el contrato hasta los 7 años prorrogándose sin precisar de comunicación escrita previa para ello.

Durante estos plazos la renta permanecerá fija, excepción hecha de las actualizaciones conforme al Índice de Precios al Consumo, que se aplicarán todos los años. O dicho de otro modo, la extensión de los plazos permite al inquilino un plus de tranquilidad al saber que al menos tiene fijada la renta durante 5 o 7 años, dependiendo de los casos.

Otra novedad es en cuanto a las garantías adicionales a la fianza, ya que se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de dichas garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario.

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (por ejemplo, los honorarios de intermediación de las agencias inmobiliarias) correrán de cuenta del arrendador cuando este sea persona jurídica, salvo que dichos servicios hubiesen sido solicitados por el arrendatario.

En lo relativo a la limitación del alquiler turístico de las viviendas, la reforma pasa a clarificar las mayorías necesarias para que a través de la junta de propietarios se pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional o establecer cuotas o incrementos en los gastos de comunidad en aquellas viviendas dedicadas a tal fin. Dicha mayoría se establece en el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Dicho esto conviene aclarar que no se da la potestad a las comunidades de prohibir los alquileres turísticos como se ha informado incorrectamente en algunos medios.

Como última novedad significativa, también se incorporan modificaciones en los procedimientos de desahucio de viviendas cuando estos afecten a hogares vulnerables. Así, si se determinase la situación de vulnerabilidad de se procederá a la suspensión del procedimiento de desahucio hasta que los servicios sociales determinen las medidas a tomar. Dicha suspensión tendrá un plazo máximo de un mes cuando el arrendador sea persona física, y dos meses cuando sea persona jurídica.