Tengo humedades en casa ¿A quién debo reclamar?

10, Ene 2019 | 29 Comentarios

reclamar humedades en vivienda

Las reclamación de humedades y filtraciones son uno de los problemas más típicos que podemos encontrarnos en una vivienda, tanto si la misma es antigua como si es de reciente construcción. Claro está, las humedades afectan a la habitabilidad de la vivienda y pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza para el propietario afectado, pues no siempre las humedades o filtraciones tienen fácil solución o una causa clara.

Por lo anterior, una pregunta habitual a los abogados especialistas en derecho de la construcción es la siguiente: el seguro de mi casa no se hace cargo de las humedades ¿A quién tengo que presentar la reclamación de humedades para que las reparen? Ahora bien, el hecho de que sea una cuestión habitual en modo alguno significa que sea de fácil respuesta, o al menos no siempre.

Lo primero que debemos hacer para saber a quién reclamar, es conocer con claridad el origen o la causa de las humedades.

Dicho lo anterior, nos podemos encontrar con varios escenarios más o menos típicos:

  • Las humedades tienen su origen en elementos comunes (cubierta, fachadas…) o en las instalaciones comunitarias: en este caso la reparacióndebe reclamarse a la comunidad de propietarios, habida cuenta que la misma tiene la obligación de mantener en buen estado el inmueble (ha de apuntarse que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal no se requiere acuerdo para llevar a cabo labores de mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble).
  • Las humedades tienen su origen en elementos de carpintería (ventanas, puertas de acceso a terraza): en este caso, y salvo que hablemos de vivienda de nueva construcción y podamos reclamar al promotor o al resto de intervinientes en la construcción, será el propietario quien deberá asumir el gasto de la reparación, ya que las carpinterías no son elementos comunes y no entran por tanto dentro del ámbito de responsabilidad de la comunidad.
  • Ahora bien, en el caso anterior, si estamos hablando de viviendas de nueva construcción, y siempre que nos encontremos dentro de los plazos de garantía de la L.O.E. (puedes consultar en nuestro producto específico de defectos constructivos) o de responsabilidad contractual del promotor (5 años desde la venta de la vivienda) deberá estudiarse la interposición de demanda contra los agentes constructivos responsables de la edificación. En este caso el propietario afectado podrá instar a la comunidad para que lleve a cabo las reclamaciones pertinentes o plantear una reclamación a título individual.
  • Las humedades son causadas por instalaciones privativas de un vecino (instalación de fontanería en mal estado, electrodoméstico que pierde agua…): en este caso la reclamación habrá de dirigirse contra dicho vecino, si bien en la mayoría de estos casos será la compañía aseguradora del mismo la que se haga responsable de los daños causados.

En todos los casos anteriores podremos reclamar que se repare el origen de las filtraciones así como los daños que se hayan podido causar en nuestra vivienda, incluyendo objetos o bienes que hayan podido resultar afectados, si bien en este caso la valoración de los mismos no siempre es fácil.

En cuanto a la forma de hacer las reclamaciones, siempre se recomienda el burofax, puesto que deja constancia tanto de la fecha de envío como del texto remitido y es por ello muy útil si debe usarse posteriormente en un procedimiento judicial. También, en el caso de que consideremos que la responsable es la comunidad de propietarios, puede hacerse valer la reclamación en junta de propietarios (el punto de ruegos y preguntas puede ser un buen momento) si bien habida cuenta la escasa periodicidad de las mismas, entendemos que es más efectivo dirigir un burofax al presidente o a la administración de fincas.

Señalar por último que si las humedades tienen cierta entidad o no tenemos claro el origen de las mismas, puede ser una buena idea contar con un pequeño informe técnico antes de aventurarnos en el proceso de reclamación (un informe del perito del seguro puede ser una opción). Claro está, si debemos acudir a los tribunales para reclamar nuestros derechos el informe pericial se hace prácticamente indispensable para determinar no sólo la responsabilidad de los daños, sino su forma de reparación.

Si tienes problemas de humedades en tu vivienda, contacta con nosotros, nuestros abogados especialistas en derecho de la construcción y propiedad horizontal podrán ayudarte.

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29 Comentarios

  1. Hola!!! Llevo muchos años diciendo a la comunidad de vecinos,que tengo humedad en mi garaje,por un vecino que tiene un jardín en su terraza,(la terraza pertenece a la comunidad),yo en el edificio solo tengo el garaje y ahora quieren arreglar la fachada de sus pisos y me reclaman 1200 euros,tengo obligación a pagar lo mismo que ellos cuando solo van arreglar la fachada dónde están sus ventanas?me puedo negar a pagar hasta que no soluccionen lo mío?Gracias.

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    • Buenas tardes María,

      En teoría, en caso de una derrama, los propietarios deben pagar en relación a su coeficiente, por lo que si usted tiene sólo una plaza de garaje no debería pagar lo mismo que un propietario de vivienda. No obstante habría que ver los acuerdos tomados en junta para analizar cómo se ha distribuido el importe de la demanda.
      Quedamos a tus disposición para analizar el asunto y facilitarte las respuestas oportunas una vez estudiados los antecedentes.

      Atentamente,

      Iván López

      Responder
  2. Buenos dias, No se que he de hacer…mis padres tienes una casa en el pueblo y al lado hay un huerto pero que esta descuidado(zarzas,etc…no lo limpian en años) y tengo varias habitaciones con humedades y como no lo arregle se me cae la casa.Pedi presupuesto para que me hicieran una zanja en el huerto pero nadie me lo quiere hacer,porque dicen que tenemos que pedir autorizacion al propietario de ese huerto( pero es imposible contactar con el). No se si tenemos que ir al ayuntamiento del pueblo,etc…..

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    • Buenos días Inma,

      Entiendo que debería trabajarse en dos sentidos. En primer lugar tener un pequeño informe técnico que pruebe que las humedades en tu vivienda vienen provocadas por un deficiente mantenimiento de la finca colindante. Una vez que tengamos claro este extremo, habría que acudir al Registro de la Propiedad, determinar quien es el propietario e iniciar los trámites para reclamar que por su parte se proceda a un correcto mantenimiento de la finca.
      No obstante puedes contactarnos telefónicamente para analizar con más profundidad el asunto.

      Atentamente,

      Iván López

      Responder
  3. Buen día, vivimos en una torre de apartamentos, hace varios meses empezamos con humedad en los techos de la cocina y los baños, pero la humedad ha avanzado al punto de que se está cayendo el techo a pedazos. Siempre que vamos al apartamento de los vecinos a intentar darle solución, ellos ni siquiera abren la puerta, ya que son personas que tienen temas pendientes con la ley y creen que los estamos engañando para que abran y la policía pueda entrar en su casa. La verdad no sabemos como manejar esta situación, que debemos hacer?? Mil gracias

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    • Buenas tardes,

      Como de costumbre hay que ver el supuesto con calma, pero si sus vecinos se niegan a colaborar en la resolución del conflicto sólamente quedará la posibilidad de acudir al juzgado a interponer la correspondiente demanda o incluso plantear unas medidas cautelares, pues desde luego no podemos obligar al vecino a «dejarnos pasar». Si quiere tratar con detalle esta cuestión, no dude en contactarnos.
      Atentamente,
      Iván López

      Responder
  4. Buenas noches, tenemos una humedad de los vecinos de arriba, tienen un seguro pero este, no se hace cargo de la avería, puesto que el contrato suscrito no lo cubre.
    La familia es extranjera y rs conplicado la comunicación el caso es, si no está,en su animo arreglarlo de su bolsillo, cómo podemos forzarles a realizar la obra de su bolsillo, sin necesidad de acudir a denuncias y tribunales?

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    • Buenos días Carmen,

      Podría intentarse un requerimiento extrajudicial a través de un abogado, para ver si de esta forma sus vecinos se deciden a reparar la filtración que les causa problemas. Ahora bien, si tampoco de esta forma se logra el objetivo, mucho me temo que no le quedará más remedio que interponer la correspondiente demanda.

      Atentamente,

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  5. Hola.me han hecho la fachada recientemente…y colocado un ventanal nuevo una empresa ke trabaja para los de la fachada tamb.me entra agua por varias zonas..he reclamado a ellos y a la administradora de fincas…viene a verlo pero nunca me dan una solucion..ke ya vendran pero no vienen a arreglarlo.deberia contratar un abogado?

    Responder
    • Buenos días,

      Lo primero sería determinar con precisión cual es el origen de la filtración para saber a quien debemos reclamar. Si efectivamente parte de la fachada, la responsable será la comunidad de propietarios. Y efectivamente, si los trámites amistosos no han logrado solución alguna, mucho me temo que tendrá que contar con un abogado para iniciar los trámites judiciales pertinentes.

      Saludos,

      Responder
      • Donde se contacta con abogados para ese caso?

        Responder
        • Buenos días Carolina,

          Puede contactarnos en el 910 059 447 o a través del mail info@ieneabogados.es

          Atentamente,

          Responder
  6. Mis padres han comprado un piso (3 planta) hace un año. En invierno todas las paredes que daban a la fachada de has llenado de humedad. Estás completamente negras y sólo tenemos un año viviendo aquí. No sabemos qué hacer, los de la agencia no nos informaron de esto. Podemos hacer alguna reclamación a alguien?

    Responder
  7. Buenas tardes, tengo una filtración de agua en el techo del balcón justo donde media las 2 terrazas de 2 comunidades. Nuestra terraza comunitaria fue reparada hace 1 año y a pesar de ello sigue filtrandose el agua. Entiendo que es de la terraza comunitaria adyacente. Hay alguna forma de constatar que el problema es ese. Antes de hablar con la comunidad al cual pertenece? Mi seguro ha solicitado a nuestra comunidad los daños pero dice que no le corresponde y ha cerrado el expediente. Muchas gracias

    Responder
    • Buenos días Juan,

      Efectivamente, en estos casos a veces resulta difícil determinar con precisión cual es el origen de la filtración, si bien y dado que la terraza de su comunidad ya fue reparada, todo lleva a indicar que proviene de la «vecina». Por ello entiendo que la mejor manera de actuar sería ponerlo en conocimiento de sus representantes (presidente o administrador) para que den parte a su seguro y se proceda a la reparación del origen del problema y de los daños causados. Respecto a su pregunta, desconozco la configuración arquitectónica de las terrazas o la accesibilidad, pero entiendo complicado diagnosticar el problema sin la participación de la comunidad colindante y su conocimiento.

      Para cualquier aclaración no dude en contactarnos.

      Atentamente,

      Responder
  8. Buenas noches.
    Tengo un chalet pareado y el jardín de nuestro vecino está provocando una filtración de agua a nuestro sótano. El sótano se hizo por el anterior propietario de la casa y no está registrado legalmente. El vecino nos dice que el no debe hacerse cargo de los gastos y arreglar los daños desde su casa porque en el suelo no debería haber un sótano, sino nada. Pero otras personas me dicen que independientemente del sótano, el vecino no puede tener una filtración en su casa porque de no haber sótano estaría dañando mis cimientos. El vecino insiste en que el flujo del agua es libre y en su vivienda no tiene ningún daño ocasionado, y por tanto No debe hacer nada. Podrían decirme quién lleva razón legalmente?

    Responder
    • Buenos días Bernardo,

      Desde luego es una cuestión complicada, y habría que analizar cuando se hizo ese sótano, si las infracciones urbanísticas están prescritas, etc. Habría que determinar también el origen de la filtración; si son aguas pluviales o bien provienen de fugas en el saneamiento de su vecino o quizás un exceso de riego, para lo que, me temo, se necesitaría en todo caso un informe pericial que nos aclarase este extremo.

      En cualquier caso, puede ponerse en contacto con nosotros en el 910 059 447 y podremos tratar el asunto con más detalle y darle una orientación más precisa.

      Saludos,

      Responder
  9. Buenas tardes ,
    Mi problema es que me estan reclamando desperfectos por humedad hace unos dias pero me dicen que lleva asi dos meses, los desperfectos son bastante graves pero nadie sabe si en realidad soy yo , y claro la reparacion de desperfectos acumulados por parte de mi vecino son de dos meses no desde que se dieron cuenta , aparte que no tengo seguro contra humedades no me niego a reparar mi fuga si la tuviera pero a lo mejor si los daños de dos meses , que puedo hacer? , gracias

    Responder
    • Buenas tardes Nicolás,

      Me temo que si los daños proceden de una fuga de sus instalaciones va a tener que hacerse cargo de los mismos, independientemente de cuando su vecino se haya dado cuenta o no y no obstante tampoco podríamos hablar de prescripciones si el daño sigue activo y en evolución. Ahora bien, como reiteramos mucho en los comentarios en cuanto a los problemas de humedades en viviendas, debe determinarse con precisión el origen de las humedades para determinar quien es el responsable.

      Para cualquier duda puede llamarnos al 910 059 447 y profundizaremos en el asunto.

      Atentamente,

      Responder
  10. Hola buenas !!

    Quisiera hacer referencia al siguiente caso que me sucede, tengo una casa con un terreno colindante de otro propietario en pendiente hacia la mía y hace que me entre más humedad. El propietario me da permiso para desnivelar el terreno, pero no quiere pagar nada. Tiene obligación ?? O es cosa mía ??

    Gracias

    Roberto

    Responder
    • Buenos días Roberto,

      Debería estudiarse el supuesto con un mínimo informe técnico, pero en principio usted no tiene porqué soportar la entrada de agua desde un predio vecino. Ahora bien, hay que analizar el origen de la humedad, y otra serie de circunstancias para determinar quién debe acometer los trabajos para eliminar el problema. Puede contactarnos en el 910 059 447 y analizamos el supuesto con más detalles.

      Saludos,

      Responder
  11. Buenos días Nuria,

    Si su vecino es el responsable de las filtraciones por dejarse un grifo abierto, él, o su aseguradora serán los responsables de reparar los daños o abonar la correspondiente indemnización. En caso de que no lo hagan de forma «amistosa» tendría que proceder a la reclamación en sede judicial, para lo cual sería necesario acreditar los daños, preferiblemente mediante un informe pericial.

    Si quiere ampliar la información puede llamarnos al 910 059 447

    Atentamente,

    Responder
  12. Buenas tardes María,

    Deberá comenzar tramitando una reclamación extrajudicial y requiriendo al vecino para que solucione el origen de la humedad y repare los daños causados o abone la correspondiente indemnización. En caso de que la vía amistosa no sea efectiva, tendría que valorar instar una demanda contra él.

    Atentamente,

    Responder
  13. Hola, la vecina del ático tiene árboles, setos y plantar enormes en la terraza, nos ha provocado humedades y filtraciones durante años a nosotros y progresivamente al resto. He denunciado a ella y a toda la comunidad y se está reparando todo el edicificio, incluída la terraza. Pagando 9.000 € por vecino.
    Una vez arreglada la terraza, que carecí de aislante, ha vuelto a plantar árboles, macetas de 80 y 100 L, etc. Aun cuando en reunión dijo que retiraría los maceteros. La terraza, como ha pedido acabados de lujo, ha costado la mitad del presupuesto total. Desconocemos por qué y por que la gestora no lo hizo consta en el acta de la reunión.
    Debe retirar todo, o en menos de un año estaré igual yo y todos, pero a mí es a quien más afecta y no puedo más.
    ¿Qué podemos hacer por favor?

    Responder
    • Buenas tardes Pilar.

      Desde luego que pueden hacer algo. Si la terraza de su vecina es a su vez cubierta del piso inferior, es casi seguro que se trate de un elemento común de uso privativo, por lo que salvo pacto en contra, es la comunidad la responsable del mantenimiento. Ahora bien, si es la vecina que disfruta de la terraza la responsable de los daños por acumular demasiadas plantas, será ella quien deba asumir el coste de la reparación de los desperfectos causados. Y desde luego, si el exceso de riego provoca humedades, podría exigirse la eliminación de los árboles de la terraza.

      Si quiere ampliar información sobre este asunto puede contactarnos en el 910 059 447

      Atentamente,

      Responder
  14. Creo que voy a tener que demandar a la comunidad de propietarios por unas filtraciones de la terraza que llevo años reclamando que se solucionen. Mi pregunta es, en caso de presentar una demanda, que gastos me corresponderían a mi como afectada a la hora de ir a juicio?. Tendría que pagar también mi parte de costas además del abogado?

    Atentamente,

    Responder
    • Buenas tardes Ángeles,

      Como en cualquier otro procedimiento judicial usted deberá asumir inicialmente los honorarios de abogado y procurador, sin perjuicio de que una vez haya recaído sentencia, si es favorable a sus intereses, se impongan las costas a la comunidad demandada, de forma que usted se resarciría de esos gastos. Por otro lado, aclararle que el concepto «costas» incluye honorarios de abogado, procurador y peritos.

      Atentamente,

      Responder
  15. Hola, nosotros vivimos en un segundo piso en Galicia. El edificio tiene 40 años. Hay 2 habitaciones que son completamente exteriores y a parte de ser muy frías, salen manchas de moho en las paredes, esquinas, techo, solo en los lados que dan a las fachadas. Pudimos comprobar, que entre fachada y pared solo hay una cámara de aire sin ningún tipo de aislante. Así que creemos que las humedades vienen a través de las fachadas por las lluvias. Teníamos pensado aislar desde dentro, pero nos han comentado, que si es un mal aislamiento del edificio, hay que reclamar a la comunidad para que ponga una solución. ¿Es esto cierto? En este caso, cual es el procedimiento a seguir? Muchas gracias por el post y por la información. Un saludo

    Responder
    • Buenas tardes Alicia,

      Efectivamente, si el problema viene dado por un elemento común como lo es la fachada, será la comunidad de propietarios la obligada a llevar a cabo las reparaciones necesarias para evitar humedades en tu vivienda. Ahora bien, dado que es una edificación con cierta antigüedad y muy probablemente otros vecinos tengan los mismos problemas, debería valorarse con cautela como actuar, pues seguramente sería necesario comenzar proponiendo en junta de propietarios aislar la fachada al completo, y en caso de que no se aprobase tal actuación sí cabría plantear una demanda.

      No obstante son asuntos que requieren un estudio detallado, para lo cual puedes contactarnos en el 910059447

      Atentamente,

      Responder

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