Uno de los conflictos más típicos en las comunidades de propietarios viene generado por desperfectos en el edificio o sus instalaciones que causan daños a alguno de los copropietarios. Sin duda, el supuesto más paradigmático serían las humedades o filtraciones que se generan en un elemento común (cubierta o fachada) y afectan a nuestra vivienda.
¿Cómo debemos actuar en estos casos? ¿Podemos obligar a la Comunidad a que soluciones los daños?
Efectivamente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dispone en su artículo 10 que tendrán carácter obligatorio y ni siquiera requerirán acuerdo de la junta “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Ahora bien, ¿qué pasa si a pesar de esta previsión la comunidad no procede a llevar a cabo las reparaciones necesarias? En este caso, se nos presentan varias vías de actuación y la elección dependerá en gran medida de la urgencia de la reparación.
Así, si la reparación no es urgente, y aunque el artículo 10 de la LPH que antes referíamos no exigen siquiera acuerda para llevar a cabo operaciones de mantenimiento, sería una buena opción solicitar que el asunto se trate en junta de propietarios y se acuerde en el seno de la misma llevar a cabo las reparaciones pertinentes, pues pensemos que por mucho que el acuerdo no sea necesario, es posible que sí se requiera la aprobación de una derrama extraordinaria, para lo cual sí es necesario acuerdo. En caso de que la junta no apruebe las reparaciones, surgirá la posibilidad de impugnar ese acuerdo conforme a las previsiones del art. 18 de la LPH, recordando en este punto que debe salvarse el voto y el plazo de impugnación es de tres meses desde la adopción del acuerdo.
En caso de las reparaciones sean urgentes y los daños generados graves, deben practicarse a la mayor brevedad los oportunos requerimientos a presidente y administrador mediante burofax o al menos correo electrónico. En dichos requerimientos solicitaremos que se repare el desperfecto y, claro está, las consecuencias o los daños que el mismo hubiese generado en nuestra vivienda. Y en caso de que dichos requerimientos extrajudiciales no sean efectivos, cabría plantearse la oportuna acción judicial, la cual podría ir precedida por medidas cautelares en caso de que se estuviesen causando daños graves a la edificación o perjuicios relevantes a alguno de los copropietarios.
Cabe señalar en este punto que, por lo general, los seguros de las comunidades no cubren los costes de la reparación de las deficiencias generadas por el mero paso del tiempo o desgaste de la edificación, como por ejemplo, la degradación de la impermeabilización de una cubierta. Sí por el contrario podrían cubrir los daños generados a terceros (vecinos copropietarios) por dichas deficiencias. No obstante, el propietario afectado debe dirigir sus reclamaciones contra la Comunidad, y ser esta quien si lo considera oportuno reclame al seguro la oportuna reparación o indemnización.
En cualquiera de los casos, siempre ha de tenerse en cuenta que no todos los supuestos han de conllevar necesariamente los mismos pasos, por lo que si estamos ante daños de relativa gravedad, siempre será conveniente contar con la debida asistencia jurídica que garantice el éxito de la reclamación.
Si su vivienda está afectada por daños generados por una defectuoso mantenimiento de la edificación o sus instalaciones, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Contamos con un equipo de abogados expertos en propiedad horizontal que garantizará la correcta defensa de sus derechos.
