La responsabilidad del vendedor frente a los vicios ocultos en la compraventa de la vivienda

Cuando adquirimos una vivienda de segunda mano y, una vez tomamos posesión de la
misma, advertimos defectos que no conocíamos previamente a cerrar la compra, podríamos
encontrarnos ante un supuesto de “vicios ocultos”. Estos vicios ocultos serán responsabilidad
del vendedor y podrían dar lugar a una rebaja en el precio de la vivienda o, en los casos más
graves, a la resolución del contrato, siempre y cuando se cumplan los requisitos que establece el Código Civil, y que la jurisprudencia ha ido desarrollando.

Los vicios ocultos deben reunir los siguientes requisitos para ser responsabilidad del vendedor:

  1. Afectar a la cosa vendida de manera que la hacen impropia para el uso al que se
    destina, o disminuyen ese uso
    de tal modo que, de haberlos conocido, el vendedor no la habría adquirido o hubiese pagado menos precio por ella. (art. 1484 CC).
  2. Que, efectivamente, estén ocultos; esto es que no sean defectos manifiestos o
    estuvieran a la vista
    (art. 1484 CC). No obstante, sí se requiere al comprador una
    mínima diligencia en su inspección de la vivienda, si bien seguramente sea el concepto
    de oculto el más discutido en este tipo de reclamaciones.
  3. Que el vendedor, por razón de su oficio o profesión, no debiera haberlos conocido
    fácilmente, pese a estar ocultos
    (art. 1484 CC). Así, por ejemplo, a un arquitecto le
    será sensiblemente más difícil demostrar que le han ocultado un problema de humedades en la vivienda, ya que se entiende que el conocimiento del técnico o
    profesional le debería permitir detectar este tipo de deficiencias.
  4. Artículo 1485 del Código Civil: “El vendedor responde al comprador del saneamiento
    por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta
    disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, …”

Afectivamente, podríamos encontrarnos en los contratos de compraventa de vivienda
usada que el vendedor incluya una cláusula en el contrato que le exima de
responsabilidad por los vicios ocultos que pueda padecer la misma. Es por lo tanto
importante, que nos fijemos en la posible existencia de este tipo de cláusulas antes de
formalizar la compraventa, ya que impedirían a futuro cualquier reclamación a la
vendedora.

  1. Por último, cabe destacar que el vicio constructivo debe existir anteriormente a la
    venta
    , aunque su desarrollo sea posterior. Podría ser el caso de, por ejemplo, una
    deficiencia en el saneamiento enterrado de la vivienda que se pusiera de manifiesto
    una vez la vivienda entrase en uso.

Si el supuesto cumple los requisitos referidos, el Código Civil abre dos opciones alternativas
que habremos de analizar valorando la entidad de la deficiencia o vicio oculto (art. 1.486):

a) Ejercitar una acción estimatoria (actio cuanti minoris).

Mediante esta acción instaremos una reducción del precio que hemos pagado por la vivienda, para así recuperar el equilibrio entre las prestaciones de cada una de las partes intervinientes en el contrato. No es una indemnización, sino una reducción proporcional del precio en vista de los vicios ocultos, para que éste se ajuste al precio real de la cosa. En el caso de una vivienda, para determinar esta reducción de precio, sería recomendable contar con los servicios de un perito arquitecto que determine cuál es el coste exacto de reparación de la deficiencia.

b) Ejercitar la acción redhibitoria.

Si elegimos ejercitar esta acción, instaremos la rescisión del contrato. Así, el comprador
quedará liberado de las obligaciones pactadas en el mismo, y el vendedor deberá proceder a la devolución del importe pagado y al abono de los gastos a los que haya tenido que hacer frente el comprador. Asimismo, será posible reclamar una indemnización por daños y perjuicios, siempre que el vendedor conociera los vicios ocultos de la cosa vendida y no se los hubiera hecho saber al comprador; esto es, cuando existiese dolo por parte del vendedor.

Plazo para ejercitar la acción: tenemos 6 meses desde que el vendedor entrega la cosa para ejercitar la acción que más nos interese (art. 1490 CC). Este plazo es de caducidad y por lo tanto no admite interrupción, tal y como establece la jurisprudencia.

Si crees que tu vivienda podría estar afectada por un vicio oculto y pudieran darse los
requisitos anteriormente reseñados, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para
analizar el caso y ver las posibles vías de actuación en defensa de tus derechos.

Ivan Abogado Madrid
Iván López Fernández

Abogado experto en Derecho Inmobiliario y de la Construcción

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