Consejos básicos para el autopromotor de vivienda

En esta guía ofrecemos 10 consejos (algunos quizás muy evidentes pero siempre necesarios y muchas veces ignorados) basados en nuestra experiencia profesional para afrontar la construcción de nuestra vivienda con las máximas garantías posibles.

Consejos prácticos para construir una vivienda como autopromotor

2. Es altamente recomendable seleccionar de forma independiente el equipo de Dirección Facultativa (Proyectista Director de Obra y Director de Ejecución) y constructora. La Dirección Facultativa de la obra ha de actuar de forma totalmente independiente y objetiva, dando al constructor las instrucciones precisas para el buen fin de la obra, ordenando rehacer o modificar partidas si estuvieran deficientemente ejecutadas, revisando y aprobando las certificaciones previamente a que sean abonadas por el promotor, etc. Así, si constructor y Dirección Facultativa pertenecen a una misma empresa o “van de la mano” es probable que esa independencia se pierda y las labores de control se “diluyan” y no respondan a los intereses del promotor.

3. Partir de un proyecto de ejecución lo más detallado posible para, en base al mismo, solicitar presupuestos de contrata. Cuando más detallado sea el proyecto en cuanto a materiales, calidades, soluciones constructivas, más precisos serán los presupuestos de contrata y por tanto se evitarán errores y malos entendidos. Igualmente, es de suma importancia huir de conceptos tales como “primeras calidades” o “primeras marcas” puesto que son conceptos abstractos de casi imposible interpretación. Esto es, si queremos una carpintería exterior de una marca determinada, dicha marca y modelo deben quedar reflejados en el proyecto y presupuesto que habrá de acompañar al contrato. Por supuesto, toda modificación relevante deberá constar por escrito.

4. Aunque parezca una obviedad, debe firmarse un contrato de obra vinculado tanto al Proyecto de Ejecución como al correspondiente presupuesto. El contrato será esencial para hacer valer nuestros derechos por lo que, si el mismo es proporcionado por la contrata -supuesto más habitual- habrá de ser revisado con máxima atención, so pena de que el mismo introduzca cláusulas que no respondan en absoluto al interés del promotor.

5. Es de suma importancia que quede clara la vinculación del contrato de obra al Proyecto de Ejecución, pues de esta manera podremos exigir a la contrata que respete punto por punto las previsiones del proyecto.

6. Claro está, el plazo de ejecución es esencial, al igual que debe quedar claro cuando comienza a computarse el mismo (desde la obtención de licencia de obra, firma del acta de replanteo…) y cuando se considera la obra entregada (firma de Acta de Recepción). Igualmente deben establecerse penalizaciones por incumplimiento de plazo y a poder ser que estas puedan ser detraídas o compensadas con la última certificación. En el caso de que por el promotor se introduzcan modificaciones respecto al proyecto inicial, es importante que por parte de la contrata se informe -siempre por escrito- de posibles variaciones en el plazo de ejecución.

7. El contrato debe establecer de manera clara la forma de pago. En este sentido, la más adecuada será conforme a certificaciones de obra que elabora la constructora y deberá aprobar la Dirección Facultativa previamente a que el promotor haya de proceder al abono de la misma.

8. A modo de garantía para posibles deficiencias en la obra habrá de establecerse una retención respecto a cada certificación (habitualmente un 5%) que quedará en poder del promotor. Dichas retenciones se liberarán una vez se compruebe que la obra queda a entera satisfacción del promotor o en todo caso si transcurrido un tiempo prudencial (6 o 12 meses) no se pone de manifiesto defecto constructivo alguno.

9. Las comunicaciones entre las partes referidas a cuestiones relevantes durante el proceso de construcción deben tramitarse por escrito y siempre mediante correo electrónico huyendo siempre de aplicaciones de mensajería móvil (Whatsapp o similares) que siempre supondrán un problema en caso de que dichas comunicaciones hubieran de ser aportadas a un procedimiento judicial. En este sentido resulta muy útil definir ya en el contrato de obra u hoja de encargo de los técnicos el correo electrónico como medio de comunicación preferente.

10. En casos de resolución contractual por incumplimiento de alguna de las partes es recomendable establecer mecanismos de mediación para determinar el grado real de avance de las obras puesto que son tremendamente habituales discrepancias a este respecto entre promotor y constructor. Solicitar al Director de Obra o Director de Ejecución que realice una liquidación de obra que vincule a las partes puede resultar una opción interesante.

Conclusión: construir con garantías desde el inicio

La autopromoción de vivienda ofrece grandes ventajas, pero también exige planificación, control y asesoramiento especializado. Contar con un proyecto bien definido, profesionales independientes y un marco contractual claro es clave para evitar conflictos y asegurar que la vivienda final responda a lo esperado. Anticiparse a los riesgos y documentar correctamente todo el proceso permitirá afrontar la construcción con mayor tranquilidad y seguridad jurídica.