En muchas comunidades de propietarios es habitual que existan terrazas o patios cuyo uso se atribuye de forma exclusiva a una vivienda. Es lo que se conoce como espacio común de uso privativo. Por supuesto, en dichos espacios -especialmente si hablamos de las terrazas en áticos- es habitual que se instalen toldos, pérgolas, cerramientos varios -más o menos ligeros- o incluso directamente se amplíe la vivienda a costa de dicho espacio común. Y en muchos de esos casos el propietario actúa en la confianza de que tiene potestad para hacerlo sin necesitar el permiso del resto de comuneros.
Sin embargo, esta idea es errónea y con frecuencia da lugar a conflictos vecinales y en no pocas ocasiones a procedimientos judiciales. Así, la jurisprudencia viene recordando de forma constante que el uso privativo de un elemento común no equivale a la propiedad exclusiva del mismo, ni autoriza a realizar modificaciones sin el consentimiento de la comunidad.
¿Qué significa que una terraza sea de uso privativo?
Que una terraza sea de uso privativo implica únicamente que su disfrute corresponde a un propietario concreto, pero el elemento sigue siendo común.
Esto conlleva importantes consecuencias jurídicas:
- No pueden alterarse los elementos comunes sin autorización.
- Debe respetarse la configuración, seguridad y estética del edificio.
- No se pueden realizar obras, instalaciones o modificaciones unilaterales.
Así lo establece el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe a los propietarios realizar alteraciones en elementos comunes sin consentimiento de la comunidad.
¿Puede la comunidad exigir la retirada de instalaciones en terrazas de uso privativo?
Como hemos mencionado, la comunidad de propietarios está plenamente legitimada para exigir la retirada de aquellas instalaciones o modificaciones que afecten a elementos comunes (esto es, el restablecimiento del elemento común a su estado original), aunque se encuentren en una terraza cuyo uso sea privativo. Esto incluye, entre otros supuestos:
Instalaciones que afecten al drenaje de aguas pluviales (determinados solados de madera colocados sobre la solera original, césped artificial…)
- Toldos, lonas o cerramientos visibles desde el exterior.
- Estructuras metálicas o de obra ancladas a elementos comunes.
- Modificaciones en jardineras, muros o pretiles.
Así, por ejemplo, resulta relevante el impacto sobre la estética del edificio, que constituye un interés legítimo de la comunidad y puede por tanto ser exigido judicialmente.
El caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid en su reciente Sentencia de 19 de mayo de 2025, analiza un supuesto muy ilustrativo de este tipo de conflictos
En el caso enjuiciado, una propietaria había instalado en una terraza comunitaria de uso privativo una lona o toldo de gran tamaño, sujeto con alambres y visible desde la calle, una estructura metálica atada a elementos comunes y una puerta metálica con cierre en una jardinera, también esta última elemento común.
Pese a los requerimientos previos de la comunidad y a la existencia de un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, la propietaria se negó a retirar dichas instalaciones, alegando, entre otras cuestiones, que otros vecinos realizaban actuaciones similares y que la cuestión estética era subjetiva.
La Audiencia Provincial desestima íntegramente el recurso y confirma la condena a retirar todas las instalaciones y reponer los elementos comunes a su estado original, destacando que:
- El uso privativo no autoriza modificaciones unilaterales.
- La estética del edificio es un interés protegible por la comunidad.
- La existencia de otras infracciones no legitima una actuación contraria a la normativa.
Los conflictos derivados del uso privativo de elementos comunes son más frecuentes de lo que parece y, en muchos casos, desembocan en procedimientos judiciales evitables con un correcto asesoramiento. Si en tu comunidad existen problemas relacionados con terrazas, cerramientos, instalaciones no autorizadas o incumplimiento de acuerdos comunitarios, no dudes en contactar con nosotros. Un abogado especializado en propiedad horizontal te ayudará a defender tus derechos y a encontrar la mejor solución posible.
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