Las humedades por capilaridad se producen cuando el agua del subsuelo asciende por los muros, paredes o cimientos de un edificio a través de los poros y capilares de los materiales de construcción, como ladrillos, mortero o piedra. Esto ocurre cuando muros o soleras están en contacto directo con el terreno. Esta situación se agrava en zonas con nivel freático alto o, peor aún, cuando existan aportes extraordinarios de agua al subsuelo como ocurre cuando, por ejemplo, el saneamiento enterrado de la finca está en mal estado y vierte agua de forma contante.
Lo más probable es que tengamos en nuestra vivienda un problema de humedades por capilaridad si observamos algunas de estas señales:
Debemos tener en cuenta que, en una gran parte de las ocasiones, estas humedades por capilaridad afectan o se generan en elementos comunes de la edificación como son cimentaciones, muros de carga, fachadas, losas de cimentación, soleras, etc.
Lo anterior, conlleva, en virtud de lo expuesto por el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que sea la Comunidad de Propietarios la obligada a asumir la reparación de las humedades, tanto en lo que se refiere al origen de las mismas como a los daños que pueda haber generado en la vivienda o viviendas afectadas.
Para lo anterior, deberemos poner el problema en conocimiento de los representantes de la Comunidad (presidente o administrador) y por supuesto solicitar la reparación. En este punto, y si bien el mencionado art. 10 de la LPH establece el mantenimiento de elementos comunes como una obligación de la C.P. por lo que, en teoría, no se requeriría acuerdo de junta, lo cierto es que en la práctica dicho acuerdo será necesario para, en su caso, aprobar derramas o bien para elegir la empresa que lleve a cabo las reparaciones.
¿Cuáles son las soluciones constructivas más comunes a las humedades por capilaridad?
Existen diversas soluciones constructivas para combatir la humedad por capilaridad, y su aplicación dependerá del tipo de muro y del grado de afectación. A continuación, se recogen las más comunes en proyectos de rehabilitación y obra nueva:
Ahora bien,
¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios no quiere hacerse cargo de la reparación?
Desgraciadamente, en no pocos casos, la Comunidad de Propietarios pretenderá desentenderse del problema alegando que las humedades provienen de elementos privativos, achacando las mismas a un mal mantenimiento por parte del propietario o incluso a un mal uso de la vivienda (suele ser muy común atribuir las humedades a problemas de condensación por una deficiente ventilación de la casa).
En estos casos comenzará a ser recomendable contar con un abogado especialista en propiedad horizontal, puesto que las vías de actuación del afectado serán distintas dependiendo de si se ha tratado en junta de propietarios la reclamación y no se ha acordado la reparación (en estos casos cabría impugnar el acuerdo de junta que niega las reparaciones para lo cual tenemos un plazo de 3 meses desde su adopción) o si directamente se ha ignorado nuestra petición, en cuyo caso cabría instar demanda contra la C.P. en base al ya mencionado art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Igualmente, ante la negativa de la comunidad a asumir sus responsabilidades y en todo caso si hemos de iniciar un procedimiento judicial, ha de valorarse la necesidad de contar con un perito arquitecto que analizase el origen del problema y corroborase que, efectivamente, los daños tienen su origen en un elemento común y se generan por un mantenimiento deficiente de la edificación.
Si tu vivienda está afectada por humedades de capilaridad y la Comunidad de Propietarios no asume sus responsabilidades al respecto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para solucionar el problema.
Abogados de derecho inmobiliario
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