La ampliación de una cocina utilizando el patio de luces comunitario, o el cerramiento de una terraza para ampliar el salón, son ejemplos frecuentes de ocupación de espacios comunes. Estos casos son especialmente habituales cuando se trata de elementos comunes del edificio y el vecino ostenta un uso privativo de los mismos.
La ocupación de un espacio común por uno de los vecinos requiere de una autorización previa por parte de la Comunidad de Propietarios. A continuación, analizaremos el procedimiento a seguir para obtener dicha autorización y los mecanismos de actuación disponibles para la Comunidad de Propietarios ante una ocupación no autorizada de un elemento común del edificio.
Necesidad de autorización de la comunidad de propietarios para ocupar un elemento común
Como hemos mencionado, para ocupar un elemento común es imprescindible contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios. Este requisito se deriva de la obligación de todo propietario de no realizar alteraciones en los elementos comunes, según lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En consecuencia, si se pretende ocupar un elemento común, es necesario obtener autorización en Junta de Propietarios, requiriéndose el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, quienes a su vez deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Así lo estipula el artículo 17, apartado 4, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si tienes dudas sobre si tu petición implica la ocupación de un elemento común, es recomendable que consultes con un abogado experto en propiedad horizontal para obtener asesoramiento adecuado.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios si un vecino ha ocupado un elemento común sin autorización?
Si un vecino ha ocupado un elemento común del edificio sin la debida autorización, la Comunidad de Propietarios debe, en primer lugar, intentar resolver la situación de manera amistosa. Para ello, se recomienda apercibir formalmente al vecino infractor, instándolo a cesar de inmediato en la ocupación no autorizada.
Si el vecino no atiende el requerimiento, la Comunidad de Propietarios deberá acudir a la vía judicial para obligarlo a cesar en la ocupación inconsentida del elemento común. Para ello, se debe someter a votación en Junta de Propietarios la decisión de emprender acciones legales, obteniendo un acta que legitime el ejercicio de dichas acciones.
Una vez iniciado el procedimiento judicial, será el juez quien evalúe la ocupación de los espacios comunes y, en su caso, ordene al demandado restablecer los elementos comunes alterados a su estado anterior o eliminar aquellas construcciones que ocupen espacios comunes.
Consideraciones legales sobre la ocupación de espacios comunes
La ocupación de espacios comunes en una comunidad de propietarios es una cuestión delicada que debe abordarse con respeto a la normativa vigente y al conjunto de los propietarios. Ampliaciones como el cerramiento de una terraza o la incorporación de un patio de luces a una vivienda, aunque parezcan mejoras individuales, afectan a elementos que son propiedad de todos y, por tanto, no pueden modificarse de forma unilateral.
La Ley de Propiedad Horizontal exige la obtención de autorización previa mediante acuerdo en Junta de Propietarios, con las mayorías cualificadas que marca la ley. Actuar sin dicho permiso no solo vulnera los derechos del resto de vecinos, sino que puede derivar en enfrentamientos, requerimientos legales y costosos procesos judiciales para revertir las obras y restituir el uso común del espacio afectado.
Por eso, es esencial fomentar el diálogo en la comunidad y, ante cualquier iniciativa que implique el uso o alteración de zonas comunes, acudir a profesionales del derecho que puedan orientar correctamente tanto al propietario interesado como al conjunto de la comunidad.
Si en tu Comunidad de Propietarios existen conflictos relacionados con la ocupación de elementos comunes y no sabes cómo actuar, no dudes en contactar con nosotros. Un abogado experto en la materia te asesorará y te ayudará a encontrar la mejor solución para tu caso.
Contar con el respaldo legal adecuado es clave para proteger los derechos de todos los vecinos y garantizar una convivencia respetuosa y conforme a la ley.
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