Divorcio con hipoteca en común: qué pasa con el préstamo

Divorcio con hipoteca en común: qué pasa con el préstamo

Por eso es fundamental diferenciar tres cuestiones: la propiedad de la vivienda, su derecho de uso y la responsabilidad derivada del préstamo hipotecario. Pueden corresponder a personas distintas y requieren soluciones específicas.

¿Por qué el convenio regulador no vincula al banco?

¿Quién debe seguir pagando la cuota?

Frente al banco deben pagar quienes figuren como prestatarios en la escritura. Si ambos cónyuges asumieron una responsabilidad solidaria, como ocurre habitualmente, la entidad puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de ellos, con independencia de lo acordado en el divorcio.

Entre los excónyuges, la distribución del pago dependerá de:

• Lo establecido en el convenio regulador o en la sentencia.
• El porcentaje de propiedad de cada uno.
• El régimen económico matrimonial.
• Los pactos alcanzados al liquidar los bienes comunes.
• Las condiciones concretas de la escritura del préstamo.

El Tribunal Supremo ha señalado que el préstamo hipotecario destinado a adquirir la vivienda no constituye propiamente una carga del matrimonio, sino una deuda vinculada a la adquisición del inmueble. Por ello, la atribución del uso de la vivienda a uno de los cónyuges no supone necesariamente que este deba asumir por completo la hipoteca.

Opciones para salir de la hipoteca

Cuando uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda, no basta con cambiar la propiedad en el Registro. También debe negociarse con el banco la liberación del otro deudor.

1. Novación y cambio de titularidad

La novación consiste en modificar las condiciones del préstamo con la misma entidad financiera. Puede utilizarse para que uno de los cónyuges asuma la deuda y el otro deje de figurar como prestatario.

El banco estudiará si quien conserva la hipoteca tiene capacidad económica suficiente para pagarla en solitario. Para ello puede solicitar nóminas, declaraciones fiscales, vida laboral, información sobre otras deudas o garantías adicionales.

La entidad no está obligada a aceptar la operación. Puede denegarla o condicionarla a la incorporación de un avalista, a una ampliación de garantías o a la modificación de determinadas condiciones financieras.

Es importante distinguir el cambio de titularidad de la vivienda del cambio de deudor. La vivienda puede adjudicarse íntegramente a uno de los excónyuges y, pese a ello, ambos continuar respondiendo frente al banco si no se formaliza la novación.

2. Subrogación y venta de la vivienda

Otra posibilidad es trasladar el préstamo a una entidad diferente mediante una subrogación, conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo. Esta operación puede permitir modificar determinadas condiciones financieras, pero la salida de uno de los deudores debe quedar expresamente aceptada y documentada.

También puede venderse la vivienda y utilizar el precio para cancelar la hipoteca pendiente. Si el importe de la venta es superior a la deuda, el remanente se distribuirá según la titularidad y los acuerdos alcanzados. Si es inferior, será necesario aportar la diferencia o negociar con el banco.

El comprador también podría asumir el préstamo mediante una subrogación de deudor, pero esta operación requiere la conformidad de la entidad financiera.

3. Extinción de condominio y adjudicación a uno de los cónyuges

Cuando la vivienda pertenece a ambos cónyuges en copropiedad, pueden extinguir el condominio y adjudicar el inmueble a uno de ellos. Normalmente, quien se queda con la vivienda compensa económicamente al otro por el valor de su participación.

La operación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para calcular la compensación es necesario tener en cuenta el valor actual del inmueble, el capital pendiente de la hipoteca y el porcentaje correspondiente a cada titular.

Sin embargo, la extinción del condominio solo modifica la propiedad. No libera automáticamente al cónyuge que deja de ser propietario de su responsabilidad frente al banco.

La solución más segura es coordinar la extinción del condominio con la novación del préstamo, de forma que la misma persona pase a ser propietaria exclusiva y única deudora. Si el banco no acepta la liberación, el excónyuge que abandona la vivienda podría seguir respondiendo de una deuda relacionada con un inmueble que ya no le pertenece.

Antes de realizar esta operación también deben analizarse sus gastos y consecuencias fiscales, que dependerán de cómo se formalice la adjudicación y de las circunstancias del caso.

¿Qué pasa si el otro cónyuge deja de pagar?

Si uno de los excónyuges incumple el acuerdo y deja de pagar su parte, el banco puede reclamar las cuotas a cualquiera de los prestatarios en los términos establecidos en la escritura.

El impago puede provocar:

• Intereses de demora y comisiones, cuando procedan.
• La inclusión de los deudores en registros de morosidad, si se cumplen los requisitos legales.
• Dificultades para obtener financiación futura.
• El vencimiento anticipado del préstamo en los supuestos legalmente previstos.
• La ejecución hipotecaria y la posible pérdida de la vivienda.

Para evitar estas consecuencias, el otro cónyuge puede verse obligado a pagar una cantidad superior a la que le correspondía internamente. Posteriormente podrá reclamar al incumplidor las cantidades abonadas por su cuenta.

Si la obligación de pagar estaba recogida en el convenio regulador aprobado judicialmente o en la sentencia, también podrá solicitarse su ejecución. No obstante, esta reclamación entre excónyuges no impide que el banco siga dirigiéndose contra quienes continúen figurando como deudores.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca y divorcio

¿Quien se queda usando la vivienda debe pagar toda la hipoteca?

No necesariamente. La atribución del uso no modifica la propiedad ni el contrato hipotecario. El reparto del pago dependerá de la escritura, de la titularidad del inmueble y de lo acordado o resuelto en el procedimiento.

¿El juez puede obligar al banco a eliminar a uno de los titulares?

No. La liberación de un deudor requiere el consentimiento de la entidad financiera. El juez puede regular las relaciones entre los cónyuges, pero no alterar unilateralmente un contrato celebrado con un tercero.

¿Puedo dejar de pagar si el convenio dice que debe hacerlo mi expareja?

No es recomendable. Si continúa figurando como prestatario, el banco puede reclamarle las cuotas aunque el convenio atribuya el pago al otro cónyuge. En ese caso podrá pagar para evitar el incumplimiento y después reclamar las cantidades correspondientes.

¿La extinción de condominio elimina mi responsabilidad hipotecaria?

No. La extinción de condominio afecta a la propiedad de la vivienda, no al préstamo. Para dejar de responder frente al banco es necesaria una novación o una operación equivalente aceptada por la entidad.

¿Puede el banco reclamarme toda la deuda?

Sí, cuando la escritura establece responsabilidad solidaria. En ese caso, el banco puede reclamar la totalidad a cualquiera de los prestatarios, sin perjuicio de que quien pague más de lo que le corresponde pueda reclamar posteriormente al otro.

¿Qué ocurre si la vivienda se vende por menos de lo que queda de hipoteca?

La deuda no desaparece. Será necesario aportar la diferencia para cancelar el préstamo o alcanzar un acuerdo con la entidad financiera. La entrega de la vivienda al banco tampoco extingue la deuda salvo que este acepte expresamente una dación en pago.

¿La atribución del uso por tener hijos cambia la titularidad?

No. El derecho de uso protege la ocupación de la vivienda familiar, pero no convierte en propietario al cónyuge beneficiario ni libera a ninguno de los titulares del préstamo.

Antes de firmar un convenio regulador es importante comprobar quién conservará la propiedad, quién pagará las cuotas y si el banco acepta liberar a alguno de los prestatarios.